Die Abschreibung von Immobilien ist ein entscheidendes Thema für Immobilienbesitzer und Investoren. Sie ermöglicht es, steuerliche Vorteile zu nutzen und die finanzielle Belastung einer Immobilie zu senken. Doch wie funktioniert die Abschreibung, welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, und wie wird sie berechnet? Hier erfährst Du alles Wichtige.
Was bedeutet Abschreibung bei Immobilien?
Die Abschreibung – auch bekannt als Absetzung für Abnutzung (AfA) – ist eine Methode, mit der der Wertverlust von Gebäuden steuerlich geltend gemacht werden kann. Sie basiert darauf, dass Immobilien über die Jahre an Wert verlieren, etwa durch Abnutzung. Die Abschreibung gilt ausschließlich für den Gebäudewert, nicht für den Boden.
Wichtige Fakten:
| Abschreibungsart | Jährlicher Prozentsatz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Lineare AfA (nach 1925) | 2 % | 50 Jahre |
| Lineare AfA (vor 1925) | 2,5 % | 40 Jahre |
Welche Voraussetzungen gelten für die Abschreibung?
Damit Du die Abschreibung nutzen kannst, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Eigentum an der Immobilie: Nur der Eigentümer kann die AfA geltend machen.
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Die Immobilie muss der Erzielung von Einkünften dienen. Selbstgenutzte Immobilien sind ausgeschlossen.
- Baujahr und Kaufpreis: Die Abschreibung richtet sich nach dem Kaufpreis und dem Baujahr der Immobilie.
Tipp: Lass den Kaufpreis vom Notar oder einem Gutachter in Boden- und Gebäudewert aufteilen. Nur der Gebäudewert ist abschreibbar.
Wie wird die Abschreibung berechnet?
Die Berechnung der AfA erfolgt einfach: Du teilst den Gebäudewert durch die Nutzungsdauer. Für eine Immobilie, die nach 1925 gebaut wurde, sieht das so aus:
Beispielrechnung:
- Kaufpreis: 500.000 €
- Aufteilung: 80 % Gebäudewert (400.000 €), 20 % Bodenwert (100.000 €)
- Nutzungsdauer: 50 Jahre
Jährliche AfA:
400.000 € ÷ 50 = 8.000 € pro Jahr
Welche weiteren Abschreibungsarten gibt es?
Neben der linearen Abschreibung gibt es noch Sonderregelungen:
- Sonderabschreibungen: Für Neubauten oder energetische Sanierungen können zusätzliche AfA-Sätze geltend gemacht werden.
- Degressive Abschreibung: Diese Methode ist seit einigen Jahren für Wohnimmobilien nicht mehr erlaubt, wird aber gelegentlich für Gewerbeimmobilien genutzt.
Vorteile der Abschreibung bei Immobilien
Die Immobilienabschreibung bietet mehrere Vorteile, insbesondere für Vermieter:
- Steuerliche Entlastung: Die AfA reduziert Dein zu versteuerndes Einkommen.
- Langfristige Planungssicherheit: Dank der festen AfA-Sätze kannst Du Deine Steuerlast langfristig kalkulieren.
- Förderung von Sanierungen: Spezielle Programme wie KfW-Förderungen erhöhen den steuerlichen Spielraum.
